Από την 1η Οκτωβρίου 2025 ισχύουν συγκεκριμένες προδιαγραφές για κάθε ακίνητο που διατίθεται με βραχυχρόνια μίσθωση. Δεν είναι δεκάδες υποχρεώσεις· είναι μια μικρή, μετρημένη λίστα.
Εδώ θα τη βρείτε ολόκληρη, με τετραγωνάκια για να την τσεκάρετε: τι ζητάει ο νόμος, τι σημαίνει το καθένα στην πράξη μέσα στο σπίτι σας και ο σύνδεσμος στην επίσημη πηγή του. Ό,τι δεν επιβεβαιώνεται σε ΦΕΚ ή σε επίσημη ανακοίνωση δεν μπήκε στη λίστα.
Τελευταία ενημέρωση: Αύγουστος 2026 · οι κανόνες αλλάζουν, ελέγξτε τις πηγές. Για τη δική σας περίπτωση ρωτήστε τον λογιστή ή τον μηχανικό σας.
Γιατί άλλαξαν οι κανόνες
Τα ενοικιαζόμενα δωμάτια και τα ξενοδοχεία έχουν εδώ και χρόνια δικό τους πλαίσιο λειτουργίας. Ένα σπίτι που νοικιαζόταν βραχυχρόνια δεν είχε αντίστοιχες κοινές προδιαγραφές. Ο ν. 5170/2025 όρισε ένα ελάχιστο κοινό επίπεδο ασφάλειας και υγιεινής για όλα τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης (ΦΕΚ Α΄ 6/20.01.2025).
Ο νόμος δημοσιεύθηκε τον Ιανουάριο του 2025, αλλά το άρθρο 3 με τις προδιαγραφές τέθηκε σε ισχύ αργότερα, την 1η Οκτωβρίου 2025, ώστε να υπάρξει χρόνος προσαρμογής (άρθρο 34 παρ. 2, ΦΕΚ Α΄ 6/20.01.2025). Τον Σεπτέμβριο του 2025 το Υπουργείο Τουρισμού εξέδωσε εγκύκλιο που εξηγεί αναλυτικά τι σημαίνει η κάθε προδιαγραφή (Υπουργείο Τουρισμού).
Ο έλεγχος αφορά τα ακίνητα που είναι ήδη εγγεγραμμένα ή θα εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και διαθέτουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Υπουργείο Τουρισμού). Αν δεν έχετε ακόμη αριθμό, δείτε πρώτα πώς βγαίνει ο ΑΜΑ βήμα βήμα.
Ο χώρος: κύρια χρήση, φως, αέρας, κλιματισμός
☐ Χώροι κύριας χρήσης. Οι χώροι που μένει ο επισκέπτης πρέπει να είναι νόμιμοι χώροι κύριας χρήσης, με ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,50 μ. (2,40 μ. σε παλαιότερα κτίρια). Πρακτικά: υπνοδωμάτια, σαλόνι, κουζίνα, όχι αποθήκη ή άλλος βοηθητικός χώρος. Η νομιμότητα αποδεικνύεται από την οικοδομική άδεια ή από τακτοποίηση (Υπουργείο Τουρισμού).
☐ Φυσικός φωτισμός στα υπνοδωμάτια. Κουφώματα σε εξωτερικό τοίχο ή στην οροφή, μεγέθους τουλάχιστον 10% του καθαρού εμβαδού του δωματίου. Πρακτικά: σε υπνοδωμάτιο 12 τ.μ. μιλάμε για παράθυρο τουλάχιστον 1,2 τ.μ. (εγκύκλιος στη Διαύγεια).
☐ Φυσικός αερισμός στα υπνοδωμάτια. Ανοίγματα στα κουφώματα μεγέθους τουλάχιστον 5% του καθαρού εμβαδού. Πρακτικά: το παράθυρο πρέπει να ανοίγει, όχι απλώς να φωτίζει, και να βλέπει σε κοινόχρηστο ή ακάλυπτο χώρο. Κατά την εγκύκλιο μετράει και πλευρά ανοικτού ημιυπαίθριου χώρου (εγκύκλιος στη Διαύγεια).
☐ Κλιματισμός στα υπνοδωμάτια. Κλιματιστικό ψύξης και θέρμανσης, τύπου split ή φορητό, με αθόρυβη και αυτοματοποιημένη λειτουργία. Όπου δεν επιτρέπεται εξωτερική μονάδα στην όψη του κτιρίου, η εγκύκλιος συστήνει φορητό. Εξαίρεση: ακίνητα σε ορεινές περιοχές με υψόμετρο 600 μ. και άνω (Υπουργείο Τουρισμού).
Ασφάλιση αστικής ευθύνης
☐ Ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης σε ισχύ. Για κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια πρέπει να έχει συναφθεί από τον ιδιοκτήτη ασφαλιστήριο συμβόλαιο αστικής ευθύνης, για ζημιές ή ατυχήματα, με νομίμως αδειοδοτημένη ασφαλιστική εταιρεία. Πρακτικά: ζητήστε το συμβόλαιο και σε ψηφιακή μορφή και επιβεβαιώστε ότι η εταιρεία βρίσκεται στο μητρώο της Τράπεζας της Ελλάδος (Υπουργείο Τουρισμού).
Ρεύμα, φωτιά και σήμανση διαφυγής
☐ Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη (ΥΔΕ) σε ισχύ. Πρέπει να βεβαιώνει την ύπαρξη ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακού ρελέ. Πρακτικά: την εκδίδει αδειούχος ηλεκτρολόγος εγκαταστάτης μετά από έλεγχο του πίνακα (Υπουργείο Τουρισμού).
☐ Πυροσβεστήρες. Ένας φορητός πυροσβεστήρας ξηρής σκόνης ή βάσης νερού, τουλάχιστον 6 κιλών, ανά 100 τ.μ. μικτής επιφάνειας, κατασβεστικής ικανότητας 21A-113B-C. Πρακτικά: για τα περισσότερα σπίτια και διαμερίσματα αρκεί ένας, σε σημείο που φαίνεται (εγκύκλιος στη Διαύγεια).
☐ Ανιχνευτές καπνού. Αυτόνομοι ανιχνευτές τοποθετημένοι στην οροφή, που καλύπτουν κατ' ελάχιστον τα τετραγωνικά των υπνοδωματίων και της κουζίνας (Υπουργείο Τουρισμού).
☐ Φωτιστικό ασφαλείας και σήμανση διαφυγής. Φωτιστικό ασφαλείας σε όλες τις εξόδους του ακινήτου, μαζί με σήμανση διαφυγής (Υπουργείο Τουρισμού).
Υγιεινή, φαρμακείο και τηλέφωνα ανάγκης
☐ Πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης σε ισχύ. Από εταιρεία αδειοδοτημένη γι' αυτό. Πρακτικά: κρατήστε το έγγραφο με την ημερομηνία λήξης και βάλτε υπενθύμιση στο κινητό σας (ΦΕΚ Α΄ 6/20.01.2025).
☐ Φαρμακείο πρώτων βοηθειών. Με επιγραφή στα ελληνικά και στα αγγλικά «ΠΡΩΤΕΣ ΒΟΗΘΕΙΕΣ / FIRST AID KIT». Η εγκύκλιος ορίζει και ελάχιστο περιεχόμενο: οξυζενέ, διάλυμα ιωδιούχου ποβιδόνης, αποστειρωμένες γάζες, λευκοπλάστ, αυτοκόλλητη ταινία στερέωσης επιδέσμων, ελαστικό επίδεσμο, πιεστικούς αιμοστατικούς επιδέσμους, υδρογέλη εγκαυμάτων, στικ αμμωνίας και γάντια (εγκύκλιος στη Διαύγεια).
☐ Κατάλογος με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης μέσα στο ακίνητο. Ώστε ο επισκέπτης να βρίσκει αμέσως βοήθεια. Η εγκύκλιος αναφέρει ενδεικτικά: 112, Άμεση Δράση 100, Πυροσβεστική 199, ΕΚΑΒ 166, Κέντρο Δηλητηριάσεων, Λιμενικό 108, γραμμή 1056, καθώς και το κοντινό νοσοκομείο και ένα ταξί της περιοχής (εγκύκλιος στη Διαύγεια).
Τι κρατάτε σε φάκελο
Κάποιες γραμμές της λίστας ελέγχου φαίνονται με το μάτι μέσα στο σπίτι. Οι υπόλοιπες αποδεικνύονται μόνο με χαρτιά, οπότε κρατήστε τα μαζί, ψηφιακά και τυπωμένα:
Ο νόμος το λέει ρητά: ο ελεγχόμενος συνεργάζεται με τον υπάλληλο που διενεργεί τον έλεγχο και επιδεικνύει τα πιστοποιητικά, τις βεβαιώσεις και εν γένει τα στοιχεία που αποδεικνύουν την τήρηση των προδιαγραφών (ΦΕΚ Α΄ 6/20.01.2025).
Τι ελέγχεται και από ποιον
Οι επιτόπιοι έλεγχοι γίνονται από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού. Μπορεί επίσης να διενεργηθεί έλεγχος από μικτά συνεργεία, με υπαλλήλους της ΑΑΔΕ μαζί, ώστε να διαπιστωθεί ταυτόχρονα και η τήρηση των φορολογικών υποχρεώσεων (ΦΕΚ Α΄ 6/20.01.2025).
Ο νόμος προβλέπει ενημέρωση του διαχειριστή τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο, για να προσκομίσει τα στοιχεία του. Αν δεν επιτραπεί η είσοδος, αν δεν πληρούται κάποια από τις προδιαγραφές ή αν δεν υπάρξει συνεργασία, προβλέπεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο πέντε χιλιάδων ευρώ, το οποίο σε νέα παράβαση εντός ενός έτους επιβάλλεται στο διπλάσιο και σε κάθε επόμενη ίδια παράβαση στο τετραπλάσιο (ΦΕΚ Α΄ 6/20.01.2025).
Ο έλεγχος των προδιαγραφών είναι ξεχωριστός από τα φορολογικά σας. Η δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης μετά από κάθε αναχώρηση συνεχίζει κανονικά, όπως και πριν.
Πότε να τα ξαναδείτε
Βάλτε τη λίστα ελέγχου μαζί με τις υπόλοιπες προετοιμασίες της σεζόν, πριν την πρώτη άφιξη. Τα περισσότερα θέλουν πέντε λεπτά ο καθένας:
Με τα τυπικά τακτοποιημένα, μένει το κομμάτι που βλέπει ο επισκέπτης. Τα τηλέφωνα ανάγκης, οι κανόνες του σπιτιού, το πού βρίσκεται ο πυροσβεστήρας και πώς δουλεύει το κλιματιστικό είναι πληροφορίες που πρέπει να τις βρίσκει μόνος του, στη γλώσσα του, χωρίς να σας πάρει τηλέφωνο.
Αυτό ακριβώς κάνει ο ψηφιακός οδηγός του RoomLink: τα γράφετε μία φορά στα ελληνικά, ανοίγουν με ένα QR στο κινητό του επισκέπτη σε 16 γλώσσες και τα διορθώνετε σε ένα λεπτό όταν κάτι αλλάξει. Δοκιμάστε τον δωρεάν, 14 ημέρες δωρεάν, χωρίς κάρτα.
Συχνές ερωτήσεις
Από πότε ισχύουν οι προδιαγραφές;
Από την 1η Οκτωβρίου 2025. Ο νόμος δημοσιεύθηκε τον Ιανουάριο του 2025, όμως το άρθρο 3 με τις προδιαγραφές τέθηκε σε ισχύ την 1η Οκτωβρίου 2025 (άρθρο 34 παρ. 2, ΦΕΚ Α΄ 6/20.01.2025).
Χρειάζομαι κλιματιστικό σε κάθε δωμάτιο;
Η εγκύκλιος ζητάει κλιματισμό κατ' ελάχιστον στα υπνοδωμάτια, με κλιματιστικό ψύξης και θέρμανσης τύπου split ή φορητό. Δεν είναι υποχρεωτικό για ακίνητα σε ορεινές περιοχές με υψόμετρο 600 μ. και άνω (Υπουργείο Τουρισμού).
Ποιος κάνει τον έλεγχο και θα ειδοποιηθώ;
Υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού, ενδεχομένως σε μικτά συνεργεία μαζί με την ΑΑΔΕ. Ο νόμος προβλέπει ενημέρωση τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο, ώστε να ετοιμάσετε τα στοιχεία σας (ΦΕΚ Α΄ 6/20.01.2025).
Πού βρίσκω τα επίσημα κείμενα;
Ο νόμος βρίσκεται στο ΦΕΚ Α΄ 6/20.01.2025 και η εγκύκλιος με τις λεπτομέρειες εφαρμογής στη σελίδα του Υπουργείου Τουρισμού. Για το Μητρώο και τον ΑΜΑ, η επίσημη σελίδα είναι της ΑΑΔΕ.