Δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης: τι, πότε, πώς

Έφυγε ο επισκέπτης, κλείσατε την πόρτα, μαζέψατε τα σεντόνια. Μένει ένα ακόμη πράγμα, και είναι αυτό που ξεχνιέται πιο εύκολα από όλα.

Η δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης, με το επίσημο όνομά της «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής», είναι μια μικρή ηλεκτρονική φόρμα που υποβάλλετε στην ΑΑΔΕ μετά από κάθε διαμονή. Παίρνει λίγα λεπτά. Το δύσκολο δεν είναι να τη συμπληρώσετε· είναι να τη θυμηθείτε.

Εδώ θα δείτε τι ακριβώς είναι, μέχρι πότε την υποβάλλετε, τα βήματα στην οθόνη, τι κάνετε στις ακυρώσεις και τι ισχύει αν σας ξέφυγε.

Τελευταία ενημέρωση: Αύγουστος 2026. Οι οθόνες και οι προθεσμίες αλλάζουν, οπότε ρίξτε μια ματιά και στην επίσημη σελίδα της ΑΑΔΕ. Για τη δική σας περίπτωση επιβεβαιώστε με τον λογιστή σας.

Έφυγε ο επισκέπτης, τι κάνω

Η σύντομη απάντηση, αν βιάζεστε:

Σημειώστε την ημερομηνία αναχώρησης. Από αυτήν μετράει η προθεσμία.

Έχετε περιθώριο μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα που έφυγε ο επισκέπτης (ΑΑΔΕ, Συχνές ερωτήσεις 23/9/2025, ερώτηση 42).

Μπείτε στην εφαρμογή Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων με τους κωδικούς σας TAXISnet.

Διαλέξτε το ακίνητο με τον ΑΜΑ του και πατήστε «Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής».

Πατήστε «Υποβολή Νέας Δήλωσης» και συμπληρώστε άφιξη, αναχώρηση, μίσθωμα, τρόπο πληρωμής, πλατφόρμα και τα στοιχεία του επισκέπτη.

Πατήστε «Οριστικοποίηση». Παίρνετε αριθμό καταχώρησης και τελειώσατε.

Αν τον προηγούμενο μήνα δεν είχατε καμία αναχώρηση, δεν υποβάλλετε τίποτα. Μηδενική δήλωση δεν προβλέπεται (ίδια πηγή, ερώτηση 43).

Τι είναι η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής

Είναι η δήλωση που υποβάλλει ο διαχειριστής του ακινήτου για κάθε μία βραχυχρόνια μίσθωση, ξεχωριστά για κάθε ΑΜΑ. Είναι υποχρέωση κοινή για όλους όσους μισθώνουν βραχυχρόνια, ανεξάρτητα από το πώς φορολογούνται (Συχνές ερωτήσεις, ερώτηση 15).

Ένα σημείο ξαφνιάζει πολλούς: η δήλωση δεν αφορά μόνο όσους έχουν Airbnb ή Booking.com. Από 1.1.2024 βραχυχρόνια θεωρείται κάθε μίσθωση έως και 59 ημερών σε επιπλωμένο ακίνητο, χωρίς καμία υπηρεσία πέρα από τα κλινοσκεπάσματα, ακόμη κι αν την κλείσατε με ένα τηλέφωνο (ίδια πηγή, ερωτήσεις 1 και 3).

Σε τι διαφέρει από τον ΑΜΑ και από τη φορολογική δήλωση

Τρία διαφορετικά πράγματα μπερδεύονται συνεχώς:

Ο ΑΜΑ γίνεται μία φορά ανά ακίνητο. Είναι η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, από την οποία παίρνετε τον αριθμό (ερώτηση 45). Αν δεν τον έχετε ακόμη, δείτε τον οδηγό μας για τον ΑΜΑ. Όσο το ακίνητο δεν είναι σε «Οριστική» κατάσταση στο Μητρώο, η επιλογή για δήλωση δεν ανοίγει καν (Εγχειρίδιο χρήσης ΑΑΔΕ).

Η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής γίνεται κάθε φορά, μετά από κάθε διαμονή.

Η φορολογική δήλωση γίνεται μία φορά τον χρόνο, με τα έντυπα Ε1 και Ε2 για τα φυσικά πρόσωπα που μισθώνουν έως δύο ακίνητα (ερώτηση 16). Πριν από αυτήν, έως τις 28 Φεβρουαρίου, οριστικοποιείτε και το Μητρώο ώστε να επιμεριστεί το εισόδημα στους δικαιούχους (ερώτηση 45).

Με άλλα λόγια: ο ΑΜΑ σας ανοίγει την πόρτα, η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής είναι η μηνιαία ρουτίνα και η φορολογική δήλωση είναι ο ετήσιος απολογισμός.

Πότε υποβάλλεται

Η προθεσμία είναι μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο. Το ίδιο γράφουν ο Χρηστικός Οδηγός της ΑΑΔΕ, το gov.gr και η απόφαση ΠΟΛ.1170/2018 που όρισε αυτή την προθεσμία.

Το παράδειγμα είναι της ίδιας της ΑΑΔΕ: άφιξη 25.11.2024 και αναχώρηση 28.11.2024 σημαίνει δήλωση το αργότερο μέχρι τις 20.12.2024 (Συχνές ερωτήσεις, ερώτηση 42).

Κρατήστε το σημαντικό: μετράει η αναχώρηση, όχι η κράτηση ούτε η άφιξη. Διαμονή που ξεκίνησε στα τέλη Ιουνίου και τελείωσε στις 2 Ιουλίου δηλώνεται έως τις 20 Αυγούστου.

Βήμα βήμα η υποβολή

Σύμφωνα με το Εγχειρίδιο χρήσης της ΑΑΔΕ, η σειρά στην οθόνη είναι η εξής:

Είσοδος. Ανοίγετε την εφαρμογή Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων με τους προσωπικούς σας κωδικούς.

Επιλογή ακινήτου. Βρίσκετε το ακίνητο και πατάτε «Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής». Εμφανίζεται ημερολόγιο με όσες δηλώσεις έχετε ήδη κάνει.

«Υποβολή Νέας Δήλωσης».

Στοιχεία διαμονής. Ημερομηνία άφιξης, ημερομηνία αναχώρησης, συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα, τρόπος πληρωμής και ηλεκτρονική πλατφόρμα από έτοιμες λίστες.

Στοιχεία μισθωτή. Για Έλληνα επισκέπτη γράφετε τον ΑΦΜ και το ονοματεπώνυμο έρχεται μόνο του. Για επισκέπτη από το εξωτερικό τσεκάρετε το πεδίο «Αλλοδαπός» και συμπληρώνετε ονοματεπώνυμο και αριθμό διαβατηρίου.

Σημειώσεις, αν χρειάζεται κάποια διευκρίνιση.

«Ενέργειες». «Προσωρινή Αποθήκευση» αν θέλετε να το τελειώσετε αργότερα, «Οριστικοποίηση» για να υποβληθεί η δήλωση και να πάρετε αριθμό καταχώρησης.

Δύο σημεία γλιτώνουν τα πιο συχνά λάθη. Πρώτον, αν η μίσθωση δεν έγινε μέσω πλατφόρμας, στο πεδίο «Ηλεκτρονική πλατφόρμα» επιλέγετε «Άλλες ψηφιακές πλατφόρμες» και γράφετε «Εκτός πλατφόρμας» (Συχνές ερωτήσεις, ερώτηση 51). Δεύτερον, το ποσό που δηλώνετε είναι το συμφωνηθέν μίσθωμα χωρίς τους φόρους και τα τέλη, δηλαδή χωρίς ΦΠΑ, χωρίς τέλος παρεπιδημούντων και χωρίς τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ερώτηση 21).

Τα ίδια στοιχεία ορίζει και η απόφαση ΠΟΛ.1187/2017, όπως ισχύει μετά την ΠΟΛ.1170/2018, που στήνει όλη τη διαδικασία. Προσοχή: το αρχικό PDF δείχνει ακόμη την παλιά προθεσμία, ενώ η ισχύουσα είναι η 20ή του επόμενου μήνα.

Ακυρώσεις

Εδώ γίνονται τα περισσότερα μπερδέματα. Η ΑΑΔΕ ξεχωρίζει δύο περιπτώσεις (Συχνές ερωτήσεις, ερώτηση 44):

Είχατε ήδη υποβάλει δήλωση πριν φτάσει ο επισκέπτης και η κράτηση ακυρώθηκε. Υποβάλλετε τροποποιητική δήλωση για να δηλώσετε την ακύρωση. Ισχύει είτε κρατάτε κάποιο ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης είτε όχι.

Δεν είχατε υποβάλει τίποτα. Υποβάλλετε αρχική δήλωση μέχρι την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την ακύρωση, επιλέγοντας το ειδικό πεδίο της εφαρμογής, και μόνο εφόσον η πολιτική ακύρωσης προβλέπει ότι ο επισκέπτης πληρώνει κάποιο ποσό.

Στην οθόνη της ακύρωσης συμπληρώνετε το συνολικό εισπραχθέν ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης και την ημερομηνία ακύρωσης της διαμονής (Εγχειρίδιο χρήσης).

Οι δηλώσεις τροποποιούνται μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος και πριν οριστικοποιηθεί το Μητρώο. Μετά την οριστικοποίηση δεν επιτρέπεται καμία αλλαγή (ερώτηση 44).

Αν την ξεχάσατε

Πρώτα το πιο χρήσιμο: υποβάλετε τη δήλωση τώρα και μιλήστε με τον λογιστή σας. Οι κυρώσεις ορίζονται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016, όπως το δημοσιεύει κωδικοποιημένο η ίδια η ΑΑΔΕ:

Για εκπρόθεσμη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής προβλέπεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο εκατό ευρώ. Το πρόστιμο αυτό δεν επιβάλλεται αν το εισόδημα που προκύπτει από την εκπρόθεσμη δήλωση έχει περιληφθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του οικείου φορολογικού έτους (παράγραφος 5γ).

Για μη υποβολή ή ανακριβή δήλωση το πρόστιμο είναι ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος, όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα την ημέρα που γίνεται ο έλεγχος (παράγραφος 5β).

Η απόσταση ανάμεσα στις δύο γραμμές τα λέει όλα: η καθυστέρηση κοστίζει πολύ λιγότερο από τη σιωπή.

Αν πάλι εντοπίσετε λάθος σε δήλωση που ήδη υποβάλατε, διορθώνεται με τροποποιητική δήλωση, γράφοντας τη σωστή τιμή στο αντίστοιχο πεδίο (Συχνές ερωτήσεις, ερώτηση 49).

Πώς να μην την ξεχνάτε ποτέ

Η προθεσμία είναι γενναιόδωρη και ακριβώς γι' αυτό ξεχνιέται. Τέσσερις συνήθειες που δουλεύουν:

Μαζεύετε τα στοιχεία στο check-in. Ονοματεπώνυμο, ΑΦΜ ή αριθμό διαβατηρίου, ποσό, τρόπο πληρωμής. Όταν φύγει ο επισκέπτης, τα έχετε ήδη.

Δηλώνετε την ίδια μέρα της αναχώρησης. Δύο λεπτά όσο στρώνετε το δωμάτιο.

Βάζετε σταθερό ραντεβού στις 10 κάθε μήνα. Δέκα μέρες περιθώριο, αν κολλήσει η εφαρμογή.

Κρατάτε λίστα με τις αναχωρήσεις και τσεκάρετε καθεμία μόλις τη δηλώσετε. Το ημερολόγιο της εφαρμογής δείχνει τι έχετε ήδη υποβάλει.

Αν συνεργάζεστε με λογιστή, συμφωνήστε ρητά ποιος υποβάλλει: εσείς ή εκείνος. Οι περισσότερες ξεχασμένες δηλώσεις οφείλονται σε αυτό ακριβώς το κενό.

Συχνές ερωτήσεις

Πρέπει να υποβάλω δήλωση αν δεν είχα καμία κράτηση τον μήνα;

Όχι. Η ΑΑΔΕ αναφέρει ρητά ότι δεν υπάρχει υποχρέωση μηδενικής δήλωσης. Υποβάλλετε δηλώσεις μέχρι την 20ή κάθε μήνα, εφόσον τον προηγούμενο μήνα υπήρξε κάποια αναχώρηση ή ακύρωση (Συχνές ερωτήσεις 23/9/2025, ερώτηση 43).

Νοικιάζω χωρίς Airbnb ή Booking.com. Υποβάλλω κι εγώ δήλωση;

Ναι. Από 1.1.2024 και οι μισθώσεις έως 59 ημερών που κλείνονται εκτός ψηφιακών πλατφορμών θεωρούνται βραχυχρόνιες και θέλουν ΑΜΑ και Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής (ερώτηση 3). Στο πεδίο της πλατφόρμας επιλέγετε «Άλλες ψηφιακές πλατφόρμες» και γράφετε «Εκτός πλατφόρμας» (ερώτηση 51).

Η διαμονή ξεκινά τον Δεκέμβριο και τελειώνει τον Ιανουάριο. Τι δηλώνω;

Το εισόδημα επιμερίζεται στα δύο φορολογικά έτη με βάση τις ημέρες διαμονής και υποβάλλονται δύο Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής, μία για το κομμάτι κάθε έτους, με σχετική σημείωση σε κάθε δήλωση (ερώτηση 20).

Μέχρι πότε μπορώ να διορθώσω μια δήλωση που υπέβαλα;

Οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής τροποποιούνται μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος και πριν την οριστικοποίηση του Μητρώου. Μετά την οριστικοποίηση δεν επιτρέπεται καμία αλλαγή (ερώτηση 44).

Και μετά τα χαρτιά

Τα χαρτιά της ΑΑΔΕ τα τακτοποιείτε μία φορά τον μήνα. Την εμπειρία του επισκέπτη τη χτίζετε κάθε μέρα, και εκεί βοηθάει ένας ψηφιακός οδηγός καταλύματος: όσα σας ρωτούν συνέχεια, σε μία σελίδα που ανοίγει με QR στο κινητό τους, στη γλώσσα τους. Δείτε πώς λειτουργεί.