ΑΜΑ για βραχυχρόνια μίσθωση: πώς το βγάζετε βήμα βήμα

Ανοίγετε το κατάλυμά σας και ακούτε παντού τρία γράμματα: ΑΜΑ. Οι επίσημες οδηγίες είναι σε γλώσσα δημόσιας υπηρεσίας, ενώ εσείς θέλετε απλώς να ξέρετε τι πατάτε και πού.

Εδώ θα δείτε τι είναι ο ΑΜΑ για τη βραχυχρόνια μίσθωση, τι να έχετε μπροστά σας πριν ξεκινήσετε, τα βήματα στην ΑΑΔΕ ένα ένα και πού μπαίνει ο αριθμός στις πλατφόρμες.

Τελευταία ενημέρωση: Αύγουστος 2026. Επιβεβαιώστε τα βήματα στην επίσημη σελίδα της ΑΑΔΕ πριν ξεκινήσετε, οι οθόνες αλλάζουν. Για τη δική σας περίπτωση ρωτήστε τον λογιστή σας.

Τι είναι ο ΑΜΑ και ποιος τον χρειάζεται

ΑΜΑ σημαίνει Αριθμός Μητρώου Ακινήτου: ο αριθμός που παίρνει το ακίνητό σας όταν το εγγράψετε στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ.

Η ΑΑΔΕ το γράφει καθαρά: ως ιδιοκτήτης που μισθώνει βραχυχρόνια οφείλετε να εγγραφείτε ηλεκτρονικά στο Μητρώο για να αποκτήσετε ΑΜΑ και να τον αναρτήσετε σε κάθε ψηφιακή πλατφόρμα μέσω της οποίας μισθώνετε το ακίνητό σας (ΑΑΔΕ, gov.gr).

Δύο σημεία ξαφνιάζουν πολλούς.

Πρώτον, από 1.1.2024 βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται κάθε μίσθωση έως και 59 ημερών σε επιπλωμένο ακίνητο, χωρίς καμία υπηρεσία πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Ακόμη κι αν δεν χρησιμοποιείτε καθόλου πλατφόρμα, η υποχρέωση εγγραφής υπάρχει (ΑΑΔΕ, Συχνές ερωτήσεις 23/9/2025, ερωτήσεις 1 και 3).

Δεύτερον, ο ΑΜΑ βγαίνει ανά ακίνητο. Ένα δωμάτιο μέσα σε διαμέρισμα ή μονοκατοικία που το διαθέτετε μεμονωμένα μετράει ως ξεχωριστό ακίνητο και θέλει δικό του ΑΜΑ (ίδια πηγή, ερώτηση 7).

Αν το κατάλυμά σας έχει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ή έχετε κάνει γνωστοποίηση, ο νόμος ζητά να αναγράφετε σε εμφανές σημείο τον αριθμό του ΕΣΛ ή της γνωστοποίησης (άρθρο 111 ν. 4446/2016, κωδικοποιημένο από την ΑΑΔΕ). Οι δύο περιπτώσεις χωρίζονται καθαρά. Αν κάνετε βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφορμών με τον Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης σας, καταχωρείτε το ακίνητο στο Μητρώο και σας χορηγείται ΑΜΑ (Συχνές ερωτήσεις, ερώτηση 32). Αν παρέχετε υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα, δηλαδή λειτουργείτε ως τουριστικό κατάλυμα, δεν υποβάλλετε Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής στο Μητρώο (ερώτηση 52). Δείτε αναλυτικά τη γνωστοποίηση λειτουργίας βήμα βήμα και ρωτήστε τον λογιστή σας για τη δική σας περίπτωση.

Τι να έχετε έτοιμο πριν ξεκινήσετε

Όλα γίνονται ψηφιακά, με τους προσωπικούς σας κωδικούς στην πύλη myAADE. Πριν ανοίξετε την εφαρμογή, μαζέψτε τα εξής:

Τους κωδικούς σας TAXISnet για την είσοδο στο myAADE.

Τον ΑΤΑΚ του ακινήτου, τον αριθμό ταυτότητας ακινήτου που βρίσκετε στο Ε9 σας. Είναι το βασικό στοιχείο που ζητά η εφαρμογή (Συχνές ερωτήσεις, ερώτηση 30).

Τα τετραγωνικά μέτρα του χώρου, αν πρόκειται για τμηματική μίσθωση, π.χ. ένα δωμάτιο μέσα στο σπίτι (ίδια ερώτηση).

Σταθερό τηλέφωνο, κινητό και email. Η εφαρμογή τα ζητά στην πρώτη είσοδο και πρέπει να συμφωνούν με αυτά που έχετε δώσει στην πλατφόρμα όπου προβάλλεται το ακίνητο (ΑΑΔΕ, Εγχειρίδιο χρήσης).

Αν είστε υπεκμισθωτής και όχι ιδιοκτήτης, τον αριθμό της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης που υπέβαλε ο ιδιοκτήτης, με επιλεγμένο το πεδίο που σας παραχωρεί δικαίωμα υπεκμίσθωσης για βραχυχρόνια μίσθωση (Συχνές ερωτήσεις, ερώτηση 35).

Προσοχή: όποιος έχει μόνο ψιλή κυριότητα δεν μπορεί να είναι διαχειριστής και να πάρει ΑΜΑ με αυτή την ιδιότητα (ίδια πηγή, ερώτηση 34).

Τα βήματα στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ

Η είσοδος γίνεται από την εφαρμογή Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων, τον σύνδεσμο που δίνει η ίδια η ΑΑΔΕ. Σύμφωνα με το Εγχειρίδιο χρήσης η σειρά είναι η εξής:

Πρώτη είσοδος. Συμπληρώνετε στοιχεία επικοινωνίας διαχειριστή, δηλαδή σταθερό, κινητό και email, και πατάτε «Αποθήκευση».

«Εισαγωγή Ακινήτου». Από εδώ ξεκινά κάθε νέα καταχώρηση.

Ιδιότητα. Δηλώνετε αν είστε ιδιοκτήτης ή συνιδιοκτήτης, κάτοχος ΕΣΛ, υπεκμισθωτής ή τρίτος, και πατάτε «Συνέχεια».

ΑΤΑΚ. Γράφετε τον ΑΤΑΚ και η εφαρμογή φέρνει μόνη της τη διεύθυνση από την περιουσιακή σας κατάσταση. Αν κάποιο πεδίο έρθει κενό, το συμπληρώνετε εσείς.

«Τμηματική μίσθωση». Το τσεκάρετε μόνο αν νοικιάζετε ξεχωριστά επιμέρους χώρους του ίδιου ακινήτου, π.χ. δύο δωμάτια της ίδιας οικίας. Τότε βγαίνουν δύο ΑΜΑ για τον ίδιο ΑΤΑΚ.

«Σημειώσεις». Γράφετε ό,τι βοηθά να ξεχωρίζει το ακίνητο.

«Ενέργειες». Έχετε «Προσωρινή Αποθήκευση» για να το αφήσετε στη μέση, και «Οριστικοποίηση» για να κλείσει η εγγραφή.

Ο αριθμός σας. Με την οριστικοποίηση η εφαρμογή αποδίδει τον ΑΜΑ και βγάζει αποδεικτικό έκδοσης, που το ξανατυπώνετε όποτε θέλετε.

Δύο σημειώσεις. Ο ΑΜΑ αποδίδεται σε άμεσο χρόνο, με μία και μόνη είσοδο στο myAADE (Συχνές ερωτήσεις, ερώτηση 45). Και η τροποποίηση μιας οριστικοποιημένης εγγραφής περνά από την επιλογή «Διακοπή» του ακινήτου (Εγχειρίδιο χρήσης).

Πού βάζετε τον ΑΜΑ σε Booking.com και Airbnb

Ο νόμος δεν λέει απλώς «να τον έχετε». Λέει ότι ο αριθμός εγγραφής συνοδεύει υποχρεωτικά την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής (άρθρο 111).

Airbnb. Από την 1η Ιουνίου 2021 κάθε νέα καταχώρηση πρέπει να περιλαμβάνει τον αριθμό (ΑΜΑ, ΕΣΛ ή ΜΑΓ) στο υποχρεωτικό ειδικό πεδίο της πλατφόρμας, ή να επιβεβαιωθεί ότι η καταχώριση απαλλάσσεται (Airbnb, Υπεύθυνη φιλοξενία στην Ελλάδα).

Booking.com. Μπαίνετε στο extranet, πατάτε «Property» και μετά «General info», διαλέγετε τύπο άδειας, γράφετε τον αριθμό και πατάτε «Update your info». Αν ο αριθμός αφορά μεμονωμένες μονάδες, πηγαίνετε «Property» και μετά «Property layout» ή «Room details», πατάτε «Edit» σε κάθε μονάδα και τον καταχωρείτε στην ενότητα «Tell us your license number», που ανάλογα με την περιοχή μπορεί να λέγεται «Tell us your registration number» ή «Short-term rental regulations» (Booking.com for Partners).

Τι τρέχει μετά την εγγραφή

Ο ΑΜΑ είναι η αρχή, όχι το τέλος. Κάθε φορά που φεύγει επισκέπτης υποβάλλετε Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης. Και μία φορά τον χρόνο οριστικοποιείτε το Μητρώο, έως τις 28 Φεβρουαρίου του έτους που υποβάλλετε τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος (ΑΑΔΕ, gov.gr).

Αν αλλάξει χέρια το ακίνητο, ο νέος ιδιοκτήτης ή διαχειριστής πρέπει να το εγγράψει εκ νέου και να πάρει νέο ΑΜΑ (Συχνές ερωτήσεις, ερώτηση 62).

Τι κυρώσεις προβλέπονται

Το άρθρο 111 ν. 4446/2016, όπως το δημοσιεύει κωδικοποιημένο η ΑΑΔΕ, προβλέπει:

Αν δεν έχετε εγγραφεί ή δεν αναγράφετε τον αριθμό στην ανάρτηση, αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ανά έτος ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 5.000 ευρώ. Από τη διαπίστωση έχετε 15 ημερολογιακές ημέρες για να συμμορφωθείτε, και σε νέα παράβαση μέσα σε έναν χρόνο το πρόστιμο διπλασιάζεται.

Για εκπρόθεσμη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, αυτοτελές πρόστιμο 100 ευρώ. Δεν επιβάλλεται αν το εισόδημα της εκπρόθεσμης δήλωσης έχει περιληφθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του οικείου έτους.

Για μη υποβολή ή ανακριβή δήλωση, πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος, όπως αυτό εμφανίζεται στην πλατφόρμα την ημέρα του ελέγχου.

Αν το ακίνητο είναι στο κέντρο της Αθήνας, προσοχή: για το 2025 και για το 2026 δεν επιτρέπεται νέα εγγραφή στο Μητρώο στο 1ο, στο 2ο και στο 3ο δημοτικό διαμέρισμα της Αθήνας (Υπουργείο Τουρισμού).

Ισχύει ακόμη ο ΑΜΑ μετά τον νέο νόμο

Ναι. Ο ν. 5170/2025, που ισχύει από την 1η Οκτωβρίου 2025, δεν αντικατέστησε τον ΑΜΑ ούτε το Μητρώο. Πρόσθεσε ελάχιστες προδιαγραφές στα ίδια τα ακίνητα: να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης, να έχουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, να διαθέτουν ασφαλιστήριο συμβόλαιο αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και πιστοποιητικό μυοκτονίας, με ελέγχους από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ και κυρώσεις αντίστοιχες με αυτές των τουριστικών καταλυμάτων (Υπουργείο Τουρισμού). Η ίδια ανακοίνωση απευθύνεται ρητά στους εγγεγραμμένους διαχειριστές που διαθέτουν ΑΜΑ: τα δύο τρέχουν μαζί. Τι ακριβώς ζητά ο νέος νόμος από το ακίνητό σας το βρίσκετε συγκεντρωμένο στη λίστα ελέγχου για τους νέους κανόνες.

Με τα χαρτιά τακτοποιημένα, το επόμενο βήμα δεν είναι άλλη μια γραφειοκρατία, είναι η εμπειρία του επισκέπτη. Έναν ψηφιακό οδηγό που απαντά μόνος του στα ίδια ερωτήματα, στη γλώσσα του καθενός, τον φροντίζει το RoomLink. Μπορείτε να το ξεκινήσετε δωρεάν, 14 ημέρες δωρεάν, χωρίς κάρτα.

Συχνές ερωτήσεις

Πόσο γρήγορα βγαίνει ο ΑΜΑ;

Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι η απόδοση γίνεται σε άμεσο χρόνο, με ψηφιακή διαδικασία που ολοκληρώνεται με μία και μόνη είσοδο στην πύλη myAADE (Συχνές ερωτήσεις, ερώτηση 45). Στην πράξη η ώρα φεύγει στο ψάξιμο των κωδικών και του Ε9.

Χρειάζομαι ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε δωμάτιο;

Αν νοικιάζετε τα δωμάτια χωριστά, ναι. Το δωμάτιο μέσα σε διαμέρισμα ή μονοκατοικία που διατίθεται μεμονωμένα θεωρείται ακίνητο και θέλει δικό του ΑΜΑ. Και αν διαθέτετε το ακίνητο άλλοτε ολόκληρο και άλλοτε ανά χώρο, χρειάζονται ξεχωριστοί αριθμοί για κάθε περίπτωση (Συχνές ερωτήσεις, ερώτηση 7).

Έχω Ειδικό Σήμα Λειτουργίας. Χρειάζομαι και ΑΜΑ;

Ο νόμος ζητά να αναγράφετε σε εμφανές σημείο τον αριθμό του ΕΣΛ ή της γνωστοποίησης (άρθρο 111). Για τους διαχειριστές με Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης που μισθώνουν βραχυχρόνια μέσω πλατφορμών, η ΑΑΔΕ αναφέρει καταχώρηση του ακινήτου στο Μητρώο και χορήγηση ΑΜΑ (Συχνές ερωτήσεις, ερώτηση 32). Αν πάλι λειτουργείτε ως τουριστικό κατάλυμα, με υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα, δεν υποβάλλετε Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής στο Μητρώο (ερώτηση 52). Οι κατηγορίες μπερδεύονται εύκολα, οπότε επιβεβαιώστε την περίπτωσή σας.

Νοικιάζω μόνο σε γνωστούς, χωρίς πλατφόρμα. Χρειάζομαι ΑΜΑ;

Από 1.1.2024 και οι μισθώσεις έως 59 ημέρες που συνάπτονται εκτός ψηφιακών πλατφορμών θεωρούνται βραχυχρόνιες και υπόκεινται σε εγγραφή στο Μητρώο, απόκτηση ΑΜΑ και υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής (Συχνές ερωτήσεις, ερώτηση 3).